戸建売却をするなら、なるべく高い金額で売りたいもの。
ですが、方法を間違えると思った以上に金額が安くなってしまうので注意が必要です。
今回は、より高い金額で戸建売却をしたい方に向けて、戸建売却の流れと抑えておくべきコツをご紹介していきます！
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戸建売却の流れ
戸建売却時のコツをご紹介する前に、まずは戸建売却全体の流れから見ていきましょう！
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1①査定
戸建売却で初めに行うのは「査定」です。
複数の会社に依頼をして査定額を確認し、良いと思う不動産会社を探しましょう。
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2媒介契約を結ぶ
不動産会社が決まったら「媒介契約」を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3タイプあるので、自分に合った媒介契約を結びましょう。
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3戸建売却の情報を公開する
媒介契約を結んだら、不動産会社に相談しながら販売価格を決め、情報を公開します。
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4内覧
情報を見て「戸建を見たい」という方が来たら、内覧を行います。
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5売買契約を結ぶ
戸建売却が決まったら買主と売買契約を結びます。
不動産会社から「重要事項説明」を受け、買主から手付金を受け取ります。
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6決済をして家を引き渡す
続いて代金を受け取り、登記申請をします。
その後は家を引き渡して不動産登記名義が売主から買主となります。
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7確定申告
戸建売却で利益を得た場合、確定申告を行う必要があります。
売却損がある場合は確定申告をする必要はありませんが、買換えでの損失や住宅ローンが残った状態での戸建売却で損失がある場合は、税金の還付が受けられることもあります。
より高く戸建売却するための4つのコツ
お待たせしました！
それでは、ここからはより高い金額で戸建売却をするためのコツを4つご紹介します！
自分に合った不動産会社を選ぶ
戸建売却の成功のカギは、最初の段階「査定」にあります。
なぜなら、依頼する不動産会社によって戸建売却の価格が違うからです。
自分に合った不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、条件や対応を比較して判断するのがコツです！
1回1回不動産会社に直接依頼して査定してもらうのは面倒ですが、一括査定サイトを利用すれば住所などを入力するだけで、戸建売却に適した不動産会社がピックアップできて、一括で企業に査定を依頼できます。
査定額や対応などを一気に比較することで、自分に合った不動産会社を見つけやすくなるので、今まさに戸建売却をしたい方は一括査定サイトを利用してみてください。
測量について相談する
登記簿に記されている土地面積は正確とは言えません。
また、隣の土地と境界はここだ！と思っていても、それがハッキリしていない場合もあります。
「確定測量図」や「境界確認書」があるか探して境界が決まっているか調べ、測量したい場合は土地家屋調査士に依頼してください。
測量を行うメリットは買主に安心感を与えられること。
情報が多く開示されている分、戸建売却に繋がりやすくなります。
境界の確定をして戸建売却が可能な面積を測定するには2～3ヶ月必要なので、するなら早めの方が良いますが、測量せずに戸建売却もできるので不動産会社に相談してみてください。
築年数が古い戸建売却は、どう売るかじっくり考える
築年数が古い戸建売却の売り方は主に3つあります。
それぞれどのような売り方か、見ていきましょう。
中古の戸建として売却
中古の戸建需要が高いエリアなら、築年数が経っていても十分売れる可能性があります。
また、リフォームした方が有利なこともあるので、不動産会社と相談してください。
戸建を取り壊して売却
新築の住宅が多いエリアなら古い戸建は更地にして売った方が良いケースもあります。
更地にした場合、1月1日時点で家が建っていないと「住宅用地の特例」という税制が適用されず、固定資産税や都市計画税が高くなってしまいます。
すぐに売れるか判断できない場合は、買い手がついてから取り壊した方が良いでしょう。
戸建を取り壊し、分筆して売却
土地面積が広いなら、戸建を取り壊して土地を分割する「分筆」をして売却した方が高く売れることもあります。
分筆には測量が欠かせないので時間と費用が発生しますが土地が広いなら分筆した方が高く売却できることもあるので、ぜひ検討してみてください。
いかがでしたか？
売り方によって戸建売却の金額や売りやすさが変わってくるので、ご紹介した方法を考えつつ、事情に詳しい不動産会社を選ぶのが高額で戸建売却を成功させるコツです。
内覧対策はしっかり行う
コツの4つ目は、内覧対策をしっかり行うことです。
内覧は戸建売却に繋がるかもしれない大事なタイミング。
家にあるものをなるべく部屋して綺麗にしましょう。
元々荷物が多い方は、トランクルームを利用したり、キッチンなどの水回りの汚れが気になる場合は、プロのハウスクリーニングに依頼をするのもおすすめです。
早く売りたいなら「買取」という選択肢もある
とにかく早く戸建売却をしたい場合は、不動産会社に直接売る「買取」がおすすめです。
通常の戸建売却以上に安くなってしまうのがデメリットですが、よりスピーディーに売却できます。
他にも、3ヶ月などの期限を決めて販売し、買い手がつかなければ不動産会社に買取してもらう「買取保証」という販売方法もあります。
これらは一部の不動産会社しか行っていませんが、急いで戸建売却をしたい場合、利用してみるのもひとつのコツです。
戸建売却時は、「契約不適合責任」に気をつけよう
戸建売却をする際、注意したいのが「契約不適合責任」です。
これは、買主に物件を引き渡した後、その物件に雨漏りやシロアリ被害などの問題があった場合は売主が責任を負わなければならないというもの。
戸建売却時、売主は不動産の結果を書類に記載する必要があります。
ここにしっかり明記されていれば責任を負う必要はありませんが、欠陥を明記せず、後日判明した場合は責任を負う必要があるので注意してくださいね。
戸建売却時にかかる費用
戸建を売却する時は、以下のような費用が必ず発生します。
・仲介手数料
・印紙税
それぞれ詳しくご紹介していきます。
～仲介手数料～
不動産会社に支払う仲介手数料は売却の価格によって上限額が決められています。
・200万円以下…5％＋消費税
・200万円～400万円以下…4％＋消費税
・400万円以上…3％＋消費税
売却の金額が400万円以上の場合、【売却価格×3％＋6万円】×1.1で計算した額となります。
～印紙税～
印紙税は売買契約書に収入印紙を貼って納税するものです。
こちらも売却の価格によって税額が定められています。
・100万円超～500万円以下…1,000円
・500万円超～1,000万円以下…5,000円
・1,000万円超～5,000万円以下…10,000円
・5,000万円超～1億円以下…30,000円
仲介手数料や印紙税のほか、状況に応じてローンの返済額と諸経費、測量や取り壊しをした場合はその費用が発生します。
戸建売却の代金でローンを返済する場合、繰り上げ返済手数料は5,000円～1万円ほど、銀行が設定した抵当権の抹消登記費用は司法書士報酬と合わせて3万円ほど発生します。
測量は戸建なら50～80万円ほどです。
費用は売主が全額負担する場合もあれば、買主と折半する場合もあります。測量すべきかどうかは、まず不動産会社と相談してみてください。
戸建の取り壊しは規模に寄りますが、一般的な戸建の場合は100～150万円ほどです。
取り壊し費用は買主負担になる場合もあります。
戸建売却時の税金
戸建売却をした際は、以下のような税金も発生します。
どの程度税金がかかるかを売却前に確認しておきましょう。
利益が発生した場合、所得税と住民税が課せられる
戸建売却で利益が発生した場合、売却益に応じて所得税と住民税が課せられます。
所有期間が5年以上なら税率は20％、5年以下の場合は約40％とかなり差があるので、この辺りも踏まえながら戸建売却時期を考えるのが成功に繋がるコツです。
損失が発生した場合、税金が還付されることも
戸建売却で損失が出た場合、給与所得などに課税された税金の一部が還付されることがあります。
還付金が貰える対象となるのは、以下のようなパターンです。
・マイホームの買換えで損失が発生した時
・住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が発生した時
戸建売却で損失が出ても、給与所得の所得税が節税できることもあるのでぜひ活用していきましょう。
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